Garder ses bons locataires : 7 stratégies concrètes pour leur donner envie de rester

Un propriétaire est parfois prêt à offrir un mois gratuit pour attirer un nouveau locataire. Pendant ce temps, celui qui paie régulièrement depuis plusieurs années reçoit son renouvellement sans autre discussion.

Lorsque la location ralentit, cette façon de faire mérite d’être revue. Avant de financer une campagne pour remplir un logement vide, pourquoi ne pas examiner ce qui donnerait envie à son occupant de rester?

Une entente de deux ans avec des hausses prévues d’avance, une amélioration choisie par le locataire ou un avantage qui répond à un besoin réel peuvent faire partie de la solution. L’objectif est de construire une offre que le locataire apprécie et que le propriétaire peut justifier financièrement.

La SCHL décrit en juin 2026 une concurrence accrue dans certains segments locatifs, avec des différences importantes selon les marchés et les logements. Si vos délais de location s’allongent, voici sept leviers concrets à examiner.

1) Proposer deux ans avec des hausses connues dès le départ

Pour un locataire qui aime son logement, connaître son budget des deux prochaines années peut être un avantage réel. Pour le propriétaire, une entente plus longue peut favoriser la continuité de l’occupation.

Exemple hypothétique, pour un loyer actuel de 1 500 $ :

La proposition devient facile à comprendre : « Si vous souhaitez rester deux ans, nous pouvons discuter dès maintenant des loyers prévus pour chacune des deux années. »

Les montants sont illustratifs, sans constituer des taux recommandés ou automatiquement autorisés. Ils doivent être adaptés au dossier. Le propriétaire doit aussi projeter ses dépenses sur la période : offrir de la prévisibilité signifie accepter de planifier ses revenus d’avance.

Au Québec, un bail de plus de douze mois peut prévoir un réajustement, mais l’article 1906 du Code civil exclut une hausse pendant les douze premiers mois et plus d’une hausse par période de douze mois. L’article 1949 prévoit un recours en fixation concernant le réajustement, même convenu, dans le mois où il prend effet, sous réserve du régime applicable au logement. Code civil du Québec, articles 1906 et 1949

La durée, les montants et les dates doivent donc être correctement intégrés à l’entente. Un bail de deux ans favorise la stabilité, sans garantir vingt-quatre mois d’encaissements ni retirer les droits prévus par la loi.

2) Laisser choisir entre des avantages de coût comparable

Une même somme peut produire des effets très différents selon la personne. Plutôt que de proposer le même cadeau à tous, préparez deux ou trois options dont vous avez vérifié le coût.

Avec une enveloppe hypothétique maximale de 600 $, vous pourriez examiner les choix suivants, à conditions de renouvellement comparables :

• une amélioration facultative de rangement, jusqu’à 600 $ installation comprise;

• un service ponctuel utile, comme un nettoyage professionnel convenu, selon devis;

• un crédit unique de 300 $, si sa rédaction et son traitement dans le bail sont validés.

Le locataire choisit un seul avantage. Les options ne sont pas nécessairement de valeur égale, mais chacune respecte le budget et répond à un besoin identifié. On peut aussi conclure qu’aucune n’est utile : il n’y a pas lieu de dépenser simplement parce qu’une enveloppe existe.

Cette approche révèle ce qui compte vraiment pour l’occupant. Celui qui choisit du rangement vous donne une information plus précise que celui à qui l’on demande seulement s’il est satisfait.

Présentez les montants, les conditions et la date de réalisation sans créer d’urgence artificielle. Ces propositions restent volontaires et respectent les règles de renouvellement. Refuser un avantage ne signifie pas renoncer à son bail.

3) Offrir une amélioration que le locataire choisit

Demandez à un occupant satisfait ce qui lui manque pour rester : sa réponse ne sera pas nécessairement une baisse de loyer.

Il peut souhaiter moderniser une pièce, ajouter du rangement ou améliorer un équipement encore fonctionnel. Une amélioration visible peut avoir plus de valeur à ses yeux qu’un petit rabais réparti sur douze mois.

Exemple : prévoir une enveloppe maximale de 600 $, installation et taxes comprises, pour une amélioration facultative convenue ensemble. Selon le logement, les devis et la faisabilité, on pourrait proposer :

• des tablettes de rangement installées dans un placard;

• une mise à jour décorative de certains luminaires;

• une contribution à la modernisation d’un équipement fonctionnel fourni avec le logement.

Le propriétaire garde le contrôle des travaux, du fournisseur et du budget. Le locataire participe au choix, ce qui rend la proposition personnelle et utile.

Les réparations nécessaires demeurent distinctes : remettre en état un appareil défectueux ou corriger un problème d’habitabilité relève des obligations du locateur, indépendamment du renouvellement.

Pour une amélioration facultative, précisez par écrit les travaux et l’échéance réalisable. L’intérêt se perd rapidement si l’engagement reste vague.

4) Miser sur un avantage utile et disponible

Un avantage peut avoir une grande utilité pour le locataire tout en coûtant relativement peu au propriétaire. Il faut toutefois regarder ce qu’il rapporte aujourd’hui et ce qu’il pourrait rapporter autrement.

Une place de stationnement additionnelle inutilisée, un espace de rangement disponible ou un service ponctuel peuvent être des pistes, si leur utilisation est permise et adaptée à l’immeuble.

Prenons une place de stationnement rarement louée. L’offrir pendant une période convenue peut répondre au besoin d’un ménage possédant un deuxième véhicule. Si cette même place pourrait facilement rapporter 75 $ par mois, sa valeur économique potentiellement sacrifiée atteint plutôt 900 $ par année.

Le coût d’un avantage ne se limite donc pas à une facture : il inclut parfois un revenu auquel on renonce.

Les conditions, la durée et les effets sur le bail doivent être précisés. Évitez de promettre un service « gratuit pour un an » en présumant qu’il pourra ensuite être retiré sans formalité. L’entente doit refléter le traitement juridique applicable.

5) Comparer votre offre aux promotions réellement accessibles

Avant de publier une promotion pour un logement comparable, regardez ce que vos occupants actuels vont voir.

Exemple hypothétique : un logement concurrent est annoncé à 1 550 $ avec un mois gratuit sur douze mois. Son coût de loyer pour cette période est de 17 050 $, soit environ 1 421 $ par mois en moyenne. Un logement occupé à 1 500 $ coûte 18 000 $ sur la même période : l’écart est de 950 $.

Vérifiez les conditions de la promotion, les inclusions et la qualité des logements. Le locataire doit aussi considérer ses frais de déménagement et le loyer à payer après la promotion. Un crédit de fidélisation de 300 $ ramènerait ici l’écart de première année à 650 $, avant ces autres facteurs. Il peut rendre le maintien en place intéressant sans égaler toute la promotion.

Le calcul porte sur une période définie. Un crédit unique de 300 $ et une réduction de 25 $ par mois coûtent autant la première année, mais la réduction continue de peser sur les revenus si elle se prolonge. Leur traitement contractuel doit être vérifié.

Avant de dépenser pour attirer un inconnu, examinez ce que vous pourriez proposer à un locataire avec qui la relation fonctionne déjà.

Les critères d’offre doivent être objectifs et cohérents. Exercer un droit ou signaler un problème ne devrait pas disqualifier un locataire.

6) Garder la relation lorsque les besoins changent

Un locataire peut vouloir partir parce que son logement est devenu trop petit, qu’il cherche moins d’escaliers ou qu’il souhaite changer de quartier. Le prix n’est alors qu’une partie du problème.

Si vous disposez d’un logement adapté, proposez une visite avant que la personne entreprenne toutes ses recherches. Un transfert dans le portefeuille peut préserver une relation de confiance.

Avec l’accord des parties concernées, il est parfois possible de coordonner les dates ou de faciliter matériellement le déménagement. Si les logements appartiennent à des propriétaires différents, chacun doit autoriser les conditions qui le concernent.

Ce transfert laisse néanmoins un logement à relouer. Il faut comparer le coût global des deux unités : conserver le ménage dans le portefeuille peut être utile, mais ne fait pas disparaître la vacance.

Cette option convient lorsque le nouveau logement répond réellement au besoin et que l’ancien présente des perspectives de relocation acceptables.

7) Transformer le renouvellement en rendez-vous de fidélisation

Le meilleur moment pour parler de rétention est avant que le locataire ait choisi son prochain logement.

Avant de préparer les avis, examinez les demandes non réglées et les logements dont la relocation serait difficile. Puis ouvrez la discussion avec une question concrète : « Qu’est-ce qui pourrait vous donner envie de rester plus longtemps? »

Préparez une proposition d’une page : durée et loyers envisagés, avantage choisi s’il y a lieu, engagement précis et date de réalisation. Un propriétaire peut autoriser le budget en amont pour permettre au gestionnaire de discuter d’options réalistes.

Après une entente, programmez le suivi de ce qui a été promis. Une tablette installée, un crédit correctement appliqué ou une intervention confirmée valent davantage qu’un avantage oublié. Si le locataire part malgré tout, notez la raison pour améliorer la prochaine démarche.

Cette démarche commerciale ne remplace pas les avis légaux et leurs délais. Une demande informelle d’intention n’oblige pas le locataire à se prononcer sur son renouvellement, comme le rappelle le TAL.

Fixer un budget de rétention avant de négocier

Une bonne idée doit rester une bonne décision économique. Commencez par estimer le coût probable du départ : vacance, relocation et dépenses réellement causées par le roulement.

Exemple hypothétique, sur douze mois :

L’écart atteint ici 2 040 $. Avant d’autoriser 600 $ d’amélioration, posez trois questions : le départ est-il réellement envisagé? L’offre répond-elle à son motif? Le coût probable de relocation justifie-t-il la dépense? Une personne qui aurait renouvelé sans avantage ne représente pas un départ évité grâce à l’offre.

Les chiffres ne sont pas des tarifs KARE; les frais excluent les réparations dues même sans départ. Avec les mêmes hypothèses, l’écart serait de 480 $ sans vacance, 2 040 $ avec un mois et 3 600 $ avec deux mois. Le budget de rétention doit dépendre de la difficulté réelle à relouer.

Enfin, distinguez trésorerie et valeur économique. Une réduction durable de 50 $ par mois représente 600 $ de revenus annuels. Si elle réduit d’autant le revenu net d’exploitation stabilisé, sa capitalisation à un taux hypothétique de 5 % donne une sensibilité théorique de 12 000 $.

Ce calcul suppose que le revenu supérieur était durablement atteignable, à vacance et dépenses identiques. Il ne constitue pas une évaluation. Une dépense exceptionnelle de 600 $ réduit plutôt la trésorerie de l’année; elle ne se capitalise pas automatiquement comme une charge perpétuelle. Des concessions répétées, elles, doivent entrer dans l’analyse du revenu récurrent.

La rétention peut soutenir le RNE et la valeur si elle réduit durablement la vacance et les frais de roulement. Le RNE s’analyse avant le financement; la trésorerie du propriétaire dépend aussi de la dette et des dépenses en capital.

Choisir la bonne offre pour le bon besoin

Pour chaque offre, consignez le besoin exprimé, le coût autorisé, la décision et l’avantage réellement livré. Suivez ensuite la rétention et les dépenses sur une période constante. Le nombre d’offres acceptées, à lui seul, ne prouve pas que vous avez évité autant de départs.

Chez KARE Gestion Immobilière, le suivi des demandes, l’entretien et les renouvellements permettent de relier l’expérience du locataire aux décisions du propriétaire. Nous pouvons examiner avec vous les pistes pertinentes selon le mandat et la situation de l’immeuble.

Vous souhaitez garder vos bons locataires? Parlons des offres de renouvellement et des mesures de fidélisation qui pourraient faire une différence dans votre immeuble.